Atención ! , Si , por determinadas circunstancias , no pudiste reclamar a tu banco los gastos hipotecarios estamos avisando a todos los clientes de la posibilidad de paralizar la prescripción legal antes del 14 de Abril de 2024 enviando una reclamación a la entidad bancaria , debes usar un modelo de reclamación de gastos hipotecarios como esta .
Después de un año en el que los gastos hipotecarios han sido protagonistas en nuestro despacho con los cambios de dirección constantes que ha habido y con las distintas sentencias que hemos conocido , os voy a hablar también de ellos pero refiriéndome a una cuestión que ha sido motivo de sentencias en todos los sentidos posibles y que ahora se ha resuelto por el Tribunal Supremo .En una sentencia de finales del mes de mayo de este año del 28 de mayo se trata de los gastos hipotecarios que derivan de la firma de una novación hipotecaria.
Se trata de los gastos hipotecarios cuando nos encontramos ante una escritura de subrogación y novación hipotecaria. En este caso me parece interesante hablaros también de la sentencia que dictó la Audiencia Provincial que es la sentencia que se recurrió ante el Tribunal Supremo, porque precisamente en esta sentencia se observa un modo de entender este tipo de casos los de las novaciones y ampliaciones de los préstamos hipotecarios, que es el que también se ha mantenido por otros muchos juzgados y Audiencias Provinciales de nuestro país.
¿ Cómo reclamar los gastos hipotecarios en una novación hipotecaria ?
El caso en particular que se enjuicia en estas sentencias es un caso muy habitual. No se trata de un préstamo que piden unos consumidores cuando van a comprar su vivienda , sino que se trata de un préstamo que ya existía a favor de la promotora , y estos consumidores lo que hacen es subrogarse en ese préstamo, es decir , se quedan con el préstamo que ya existía ocupando la posición de la promotora de la vivienda. A su vez amplían el préstamo, por eso tienen que firmar además de la subrogación una novación hipotecaria. En las sentencias no se dice exactamente para qué se amplió el préstamo en este caso, sin embargo estoy seguro de que muchos de vosotros os encontrasteis en el mismo supuesto cuando comprasteis vuestra casa. La cuestión es que esa sentencia entendía que no es nula la cláusula de gastos hipotecarios en este tipo de contratos cuando lo que existe es una novación de la hipoteca una modificación en este caso en concreto al ampliarse el préstamo. Y el motivo es que entiende que como los consumidores no se limitan a subrogarse en el préstamo hipotecario, sino que llevan a cabo una ampliación, son ellos los que tenían interés en que se les ampliara el préstamo y por ello fueron ellos los que necesitaban los servicios del Notario del Registro y de la Gestoría. Esto a mi modo de ver es un tanto difícil de entender. Si entendemos que por pedirse una ampliación de un préstamo hipotecario el que tiene interés en él es únicamente el consumidor podemos llegar a la misma conclusión cuando lo que se pide es directamente el préstamo para comprar su vivienda. Lógicamente el consumidor tiene interés en que se le preste el dinero porque lo que quiere es poder comprar su casa. Sin embargo lo que no podemos olvidar es otra vez lo que ya se ha dicho sobre todos estos casos de los gastos hipotecarios. El banco también tiene interés, pero no sólo porque es su negocio y evidentemente quiere que le pidan dinero no en estos casos lo que ocurre es que hay que llegar a ver por qué se firma una escritura por qué se va a al registro de la propiedad y se usa una gestoría. Eso ocurre porque el banco necesita asegurarse el cobro de la deuda hipotecando la vivienda a su favor y eso sólo se puede hacer en Notaría y llevando la escritura al registro de la propiedad. Por tanto, cuando nos encontramos ante una ampliación evidentemente algún interés tiene el consumidor pero el banco no deja de estar interesado , porque lo que hace es ampliar también ese derecho de hipoteca que tiene sobre la vivienda. Bueno pues esto es más o menos lo que le ha dicho el Tribunal Supremo en este caso a la Audiencia Provincial de Asturias. Le ha recordado que “si no existiera la cláusula de gastos hipotecarios el consumidor no tendría que pagar todos los gastos … por lo que la introducción de dicha estipulación implica un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en el contrato que determina su abusividad.” Por tanto, las novaciones hipotecarias las modificaciones de los préstamos no deben tener un trato distinto al de los contratos iniciales de los préstamos hipotecarios y la cláusula de gastos que obliga al consumidor a pagar todos los gastos de la hipoteca será nula tanto en si es una préstamo como si es una modificación de un préstamo. Bueno como he dicho al comienzo esta es la última grabación de este curso y me despido hasta septiembre cuando volveré con más grabaciones en las que trataré algunos temas que ya me habéis sugerido y espero que con una serie de novedades sobre cómo reclamar los gastos hipotecarios en una novación hipoteria.
